전세사기피해자, 이미 당했다면 지금 당장 해야 할 첫 조치라는 말만 들어도 마음이 무겁죠. 당황스러워서 손이 묶이는 순간이 가장 위험합니다. 이 글은 실제로 당한 사람들에게 바로 쓸 수 있는 실전형 체크리스트와 문구, 우선순위별 행동 요령을 알려드리기 위해 썼습니다. 지금 당장 무엇부터 시작해야 할지 모를 때, 한 번에 읽고 바로 실행할 수 있도록 구체적인 단계와 예시를 중심으로 정리했으니 침착하게 한 단계씩 따라 해 보세요.
지금 당장 해야 할 긴급 체크리스트
아래 표는 사고 직후 24시간 안에 우선적으로 해야 할 행동들을 시간 우선순위로 정리한 것입니다. 표를 보고 가장 급한 항목부터 바로 처리하세요.
| 우선순위 | 행동 | 목적 | 권장 시간 |
|---|---|---|---|
| 최우선 | 신체 안전 확보 및 물리적 대결 금지 | 위험 방지, 불필요한 충돌 예방 | 즉시 |
| 1 | 증거 확보(계약서, 이체내역, 문자·카톡 캡처) | 경찰·법원 제출용 증빙 확보 | 24시간 이내 |
| 2 | 경찰 신고 및 피해접수(고소·고발) | 형사절차 시작, 일시적 보호 요청 | 24시간 이내 |
| 3 | 등기부등본 확인 및 은행 거래내역 요청 | 소유권·담보 상황 파악, 자금흐름 추적 | 48시간 이내 |
| 4 | 법률 상담(대한법률구조공단·변호사) 및 가압류 고려 | 민사적 긴급 조치(전세금 회수 가능성 확보) | 1주일 이내 |
| 5 | 전세금 반환보증·보험 청구(HUG·SGI 등) | 보증 가입 시 보증금 회수 절차 개시 | 신속히 |
긴급 상황에서 꼭 기억할 한 문장
현장에서 감정적으로 대응하지 말고, 모든 대화와 거래 내역을 기록하는 것이 가장 강력한 무기입니다. 경찰에 신고할 때와 법원 증거 제출 시 이 자료들이 사건의 핵심이 됩니다.
증거 수집: 무엇을 어떻게 모을 것인가
증거가 없으면 신고와 소송은 허공에 떠 있는 것과 같습니다. 그래서 가장 먼저 해야 할 일은 가능한 모든 유형의 증거를 체계적으로 모으는 것입니다. 여기에는 종이 원본과 디지털 파일이 모두 포함됩니다. 종이는 스캔해서 파일로 백업하고, 디지털은 원본 캡처(스크린샷)와 함께 날짜·시간이 보이도록 관리하세요.
필수적으로 확보해야 할 증거 목록
아래 항목은 실제 법적 절차에서 효력을 발휘하는 핵심 증거들입니다. 가능하면 즉시 복사본을 만들어 클라우드나 외장하드에 백업해 두세요.
- 계약서 원본 및 관련 메모(계약일, 보증금액, 입주일 등)
- 계좌이체 영수증 및 통장 거래내역(송금인·수취인·계좌번호·날짜·금액 포함)
- 문자·카카오톡·이메일 등 대화 기록 스크린샷(연속된 대화 흐름 포함)
- 공인중개사 등록증, 영수증, 중개수수료 관련 영수증
- 등기부등본 사본(대법원 인터넷 등기소에서 출력 가능)
- 확정일자 받은 서류(없다면 신속히 확보 시도)
- 현장 사진(문서 원본, 집 상태, 방문 당시 상황 등)
증거 수집 실전 팁
문자나 카톡은 단순 캡처 외에 '대화 내역 전체'를 화면에 보이게 해서 연속성을 보존하세요. 은행 거래는 온라인·오프라인 둘 다 가능한 만큼 은행에 가서 거래내역 원본을 발급받고, 입금 계좌의 통장 사본과 함께 보관하면 좋습니다. 등기부등본은 집주인이 소유주인지, 근저당이 설정되어 있는지 바로 확인할 수 있으니 우선적으로 출력하세요. 만약 계약서에 인감증명서나 신분증 사본이 붙어있다면 그것도 중요한 증거가 됩니다.
공식 신고와 법적 절차 시작하기
경찰 신고는 형사절차를 통한 수사를 촉발하고, 민사적 조치는 전세금 회수를 위한 기반을 만듭니다. 빠르게 신고하고, 동시에 민사적 긴급 조치를 준비하는 것이 중요합니다. 아래는 단계별 행동 지침과 실제 문구 예시입니다.
경찰 신고(형사 절차)의 핵심
경찰에 신고할 때는 '사기(혹은 횡령)'로의 고소·고발을 고려합니다. 고소장에는 사실관계(언제, 누가, 어떤 방식으로 피해를 입혔는지)를 시간 순으로 정리해 제출하세요. 신고 후에는 사건번호를 받아 진행 상황을 정기적으로 확인하세요. 경찰 진술은 가능한 한 사실만, 감정은 자제하고 날짜·증거를 차분히 제시하는 것이 좋습니다.
경찰에 쓸 간단한 문구 예시
“OO년 OO월 OO일, 피고소인 A에게 전세금 OO원(계약서 참조)을 계좌이체(계좌번호: XXX-XXX)로 송금하였으나, 이후 피고소인은 해당 부동산을 타인에게 전대하거나 담보로 제공하는 등 전세금 반환 의무를 이행하지 않고 있습니다. 첨부 증거로 계약서, 이체영수증, 카카오톡 대화 등 제출합니다.” 이 정도 문구를 바탕으로 사실관계와 증거목록을 덧붙이면 됩니다.
민사 절차: 가압류·가처분과 소송의 시급성
피해 발생 후 상대가 자금을 빼돌리거나 부동산을 처분하려는 징후가 있으면, 법원에 가압류나 가처분을 즉시 신청해야 합니다. 가압류는 상대의 재산 처분을 막아 전세금 회수 가능성을 남기는 중요한 조치입니다. 신청은 변호사 없이도 접수할 수 있지만, 서류 준비와 전략 면에서 변호사 상담을 빨리 받는 것이 유리합니다.
실무 팁: 변호사·법률구조공단 활용
비용 부담이 크다면 대한법률구조공단에 신청해 무료(또는 저비용) 법률 상담 및 소송대리를 받을 수 있습니다. 지역 주민센터나 지자체도 긴급 상담을 지원하는 경우가 있으므로 문의해 보세요. 또한 전세금 규모와 상대의 재산 상태에 따라 민사 소송 전략(채권순위 확보, 담보권 등)을 달리해야 하므로 초기에 정확한 법리 판단을 받아야 합니다.
금융·중개업소 이용해 피해 차단하기
전세사기는 자금흐름을 쫓아가면 실마리가 보이는 경우가 많습니다. 은행과 중개업소, 보증기관에 동시에 연락을 취해 추가 피해를 막고 보증금 회수 절차를 개시하세요. 특히 보증 가입 여부는 큰 차이를 만듭니다.
은행에 요청해야 할 것들
해당 계좌의 거래내역 원본 발급을 신청하고, 가능하다면 수사기관 요청이 있을 때까지 계좌에 대해 지급정지 또는 출금제한을 요청하세요. 은행은 수사기관의 요청을 받고 협조하는 경우가 많으니 경찰 신고번호를 알려 즉각적인 조치를 요청해야 합니다. 또한, 계좌로 입금된 돈의 경우 반환 청구의 근거로 쓰일 수 있으니 영수증과 통장 사본을 확보하세요.
중개업소·공인중개사 대응
계약에 중개업소가 개입되어 있었다면 해당 공인중개사의 등록 상태와 중개계약서를 확인하세요. 공인중개사가 불법 행위에 가담했을 경우 공인중개사협회에 민원을 제기하고, 협회가 운영하는 분쟁조정이나 징계 절차를 요청할 수 있습니다. 중개사와의 대화는 녹취 또는 서면으로 남기는 것을 권장합니다.
전세금 반환보증(보증보험) 활용
HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 등에서 전세금 반환보증을 가입해 놓았다면 즉시 보증금 반환 청구를 하세요. 보증 가입이 되어 있으면 보증기관이 대신 지급하고 나중에 집주인에게 구상권을 행사합니다. 보증서와 가입증명서를 빠르게 제출해야 절차가 신속히 이루어집니다.
임시 거처와 실무적 복구 전략
전세금이 묶이면 바로 생활에 큰 타격이 옵니다. 이사나 임시 거처, 생활비 마련 등 현실적인 문제를 해결하는 것도 빠뜨릴 수 없습니다. 법적 절차와 병행해 당장 생활 기반을 정비하세요.
임시 거처 마련과 계약 해지 협상
집을 당장 비워야 하는 상황이라면 친지·임시보증금이 적은 원룸·고시원 등 현실적 대안을 찾으세요. 계약 해지나 중도 퇴거 시에는 문서로 합의서를 남기고, 보증금 반환 문제는 별도로 법적 절차를 통해 해결해야 합니다. 임대차계약 해지는 감정적으로 급히 진행하지 말고, 가능한 모든 합의 조건을 문서화하세요.
협상 전략: 상대와 직접 대면할 때 유의점
직접 대화를 시도해야 한다면 감정적 대결은 피하고, 요구사항을 명확히 문서로 전달하세요. 예를 들어 “OO일까지 전세금 반환을 위한 자금흐름 증빙을 요청하며, 미이행 시 법적 조치를 진행하겠다”는 식으로 요구 기한과 다음 행동(경찰신고·가압류 등)을 명시하면 효과적입니다. 가능하면 문자·이메일로 남겨 증거로 보관하세요.
재정적 지원과 생활비 대책
지자체의 긴급복지나 사회복지제도, 가족·친지 도움 외에도 소비자단체·시민단체에서 운영하는 긴급 대출 및 지원 프로그램을 확인하세요. 또한 전세보증보험 청구와 별도로 변호사 비용을 임시로 마련해야 하면, 법률구조공단이나 무료법률상담을 적극 활용해 비용 부담을 줄일 수 있습니다.
사후 예방과 다음 세입자를 위한 체크포인트
이번 피해에서 회복하는 과정만큼 중요한 건 다음에 같은 일을 당하지 않는 것입니다. 피해 회복 후에는 반드시 부동산 거래의 안전장치를 점검하고, 주변에도 알려 피해 확산을 막는 것이 사회적 책임이기도 합니다.
거래 전 확인 리스트(실전용)
다음 번 계약 시에는 다음 사항을 반드시 점검하세요. 특히 큰 금액을 송금하기 전에 이 항목들을 확인하면 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
- 등기부등본으로 소유권·근저당 여부 확인
- 확정일자 부여 여부 및 전세권 설정 가능성 확인
- 공인중개사 등록증·중개보수 영수증 확인 및 중개업소 리뷰 체크
- 계약서 상 인감증명서·신분증 사본 진위 여부 확인
- 전세금 반환보증 가입 여부 확인 및 보증서 원본 확보
지역사회·온라인 신고와 정보 공유
같은 중개업소나 같은 집주인으로부터 피해자가 반복적으로 발생하는 경우가 많습니다. 피해사실은 지자체, 공인중개사협회, 온라인 부동산 커뮤니티 등에 공유해 다른 사람이 당하지 않도록 알리는 것이 중요합니다. 단, 사실확인 없이 명예훼손이 되지 않도록 증거를 근거로 사실만 공유하세요.
전세사기피해자, 이미 당했다면 지금 당장 해야 할 첫 조치는 결코 하나로 끝나는 일이 아닙니다. 초기 증거 확보와 경찰 신고가 시작이라면, 그 다음에는 법적 조치와 금융기관·보증기관과의 협력이 이어져야 결국 돌려받을 가능성이 커집니다. 감정적으로 흔들리기 쉽지만, 한 걸음씩 증거를 쌓고 기관과 전문가의 도움을 받는 것이 최선의 방법입니다. 혼자 버거우면 주변 지원을 요청하고, 가능한 한 빠르게 행동에 옮기세요. 상황을 정리하는 데 시간이 걸리더라도 차근차근 진행하면 돌파구가 생깁니다.