집을 누군가에게 증여하려 할 때 가장 자주 헷갈리는 건 바로 시가와 공시가입니다. 둘 다 ‘가격’이긴 한데, 용도와 계산에 미치는 영향이 전혀 달라서 한번 정리해두면 세금 신고와 절차 진행에서 큰 실수가 줄어듭니다. 이 글에서는 주택 증여 시 어떤 경우에 시가를 쓰고, 어떤 경우에 공시가가 기준이 되는지, 실무에서 필요한 증빙과 계산 흐름을 사례와 함께 친절하게 풀어드릴게요.
시가와 공시가의 핵심 차이 (한눈에 보기)
먼저 표로 두 개념을 간단히 비교해볼게요. 표 아래에서 각각을 실제 증여 상황에서 어떻게 적용하는지도 더 자세히 설명합니다.
| 구분 | 정의 | 주요 용도 (주택 증여 관련) | 현장 실무 포인트 |
|---|---|---|---|
| 시가 | 시장(매매)에서 실제로 거래될 것으로 기대되는 가격. 매매사례·감정평가 등을 통해 산정 | 증여세 과세표준 산정(원칙적으로), 증여 당시의 실거래가 판단 | 국세청은 시가를 원칙으로 삼지만, 증빙이 불충분하면 공시가·감정가 등을 보완자료로 활용 |
| 공시가 | 정부(국토부·지자체)가 공시한 공시가격(공동주택 공시가격·개별공시지가 등) | 재산세·종부세·취득세 등의 과세표준 산정에 주로 사용 | 시가와 차이가 클 때는 감정평가서나 매매사례를 준비해 시가 입증 필요 |
시가의 실제 의미와 확인 방법
시가는 말 그대로 시장에서 거래될 가능성이 있는 가격이에요. 실제 매매가 있으면 그게 가장 명확한 시가이고, 거래가 없다면 인근 최근 거래사례 비교나 공인감정평가를 통해 시가를 추정합니다. 증여세 과세표준은 원칙적으로 이 시가를 기준으로 하기 때문에, 공시가보다 낮게 잡혀 있더라도 신고 시점에서의 실거래 가능 금액을 근거로 증여가액을 산정해야 합니다.
공시가의 역할과 확인 방법
공시가는 정부가 매년 공시하는 값으로, 세율 계산의 공정성과 행정 편의를 위해 쓰입니다. 재산세·종합부동산세·취득세 등은 이 공시가격을 과세표준으로 삼는 일이 많아서, 증여 이후의 보유세나 취득 관련 세금에서는 공시가격을 기준으로 계산되는 게 일반적입니다. 공시가는 국토교통부 부동산공시가격알리미 같은 공식 사이트에서 확인할 수 있어요.
주택 증여 시 어떤 가격을 기준으로 증여세를 계산하나?
원칙: 증여세 과세표준은 시가
증여세는 증여 당시의 재산가액, 즉 원칙적으로 시가를 과세표준으로 삼습니다. 현실적으로 시가를 밝히기 어려운 경우에는 감정평가서, 인근 유사물건 매매사례, 매매계약서 등으로 입증해야 하고, 입증이 불충분하면 국세청은 공시가·감정가 등을 보완자료로 사용해 시가를 추정할 수 있습니다.
실무에서 공시가가 자주 등장하는 상황
다음과 같은 경우에는 공시가가 중요한 근거로 활용됩니다. 재산세·종합부동산세·취득세(취득 후 부과되는 세금)는 대부분 공시가를 기준으로 하므로, 증여 후 보유세 부담이나 취득세 계산 시 공시가를 확인해야 합니다. 특히 공시가가 시가와 큰 차이가 나는 경우, 보유세 부담 예측이 달라지므로 미리 대비하는 게 중요합니다.
실제 계산 예시(사례로 보는 차이)
사례 설정
간단히 숫자로 비교하면 감이 빨리 옵니다. 아래는 예시일 뿐 실제 세율·공제 등은 매년 달라지니 최종 결정 전에는 세무사와 확인하세요.
예시 A
어떤 주택의 공시가: 4억 5천만 원, 최근 인근 매매사례 및 감정평가를 통해 산정한 시가(증여 시 기준): 6억 원이라고 가정해보겠습니다.
증여세 관점
증여세는 원칙적으로 시가 6억 원을 과세표준으로 삼습니다. 즉 증여세 계산의 기초가 되는 금액은 6억 원이고, 여기에 각종 공제액을 적용한 뒤 누진세율을 적용해 세액을 산출합니다. 만약 시가 근거가 약하면 국세청은 공시가 및 감정평가 자료를 참고해 시가를 조정할 수 있으니, 시가를 주장하려면 매매사례나 감정평가서 등 명확한 증빙을 준비해야 합니다.
취득세/보유세 관점
취득세나 재산세, 종부세 등은 공시가(=4억 5천만 원)를 기준으로 과세되는 경우가 많습니다. 따라서 증여를 받고 나서 매년 내는 보유세 부담은 공시가에 기반합니다. 이 때문에 같은 집이라도 증여세 부담(시가 기준)과 보유세 부담(공시가 기준)이 서로 다른 값을 기준으로 결정되는 점을 꼭 기억하세요.
양도세(나중에 팔 때) 관련 유의점
증여받은 사람이 나중에 그 집을 팔면 양도소득세 계산에서의 취득가액은 보통 증여 당시의 시가가 됩니다. 단, 증여세를 납부한 경우 특정 규정에 따라 증여세의 일부를 취득가액에 가산할 수 있는 경우가 있으니, 양도 시점까지의 세액 계산은 증여세 납부 여부와 증여세 증빙자료에 따라 달라집니다. 이 부분은 실제 양도시 세무사와 상의하길 권합니다.
증빙 자료와 신고 절차 — 실무 팁
필수로 챙겨둬야 할 서류
증여 시점에 다음 자료를 준비해두면 좋습니다. 시가 입증의 핵심은 ‘객관적 근거’예요.
- 등기부등본( ownership과 권리관계 확인 )
- 감정평가서(시가가 공시가보다 크게 차이 날 때 특히 유용)
- 인근 최근 매매사례 자료(계약서 사본 등)
- 증여계약서(증여일자·조건 명확히 기재)
- 공시가격 확인자료(국토교통부 공시자료 캡처 등)
신고기한과 주의사항
증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부해야 합니다. 신고를 늦추면 가산세가 붙을 수 있으니 날짜를 놓치지 마세요. 그리고 증여 시점의 시가를 주장하려면 충분한 자료를 갖추는 것이 관건입니다. 공시가와 차이가 큰데 입증자료가 부족하면 국세청이 공시가를 더 신뢰하는 경우가 많습니다.
감정평가를 언제 받아야 하나?
공시가와 거래사례 간 차이가 크거나, 증여세 부담이 상당히 커서 몇 천만 원 단위로 세액 차이가 날 수 있을 때는 감정평가를 받아두는 것이 실무적으로 안전합니다. 감정평가서는 세무조사나 세무서 검토 단계에서 강력한 증빙이 됩니다.
문제 상황별 대응법 (시가 판단 다툼, 과세관청 질문이 왔을 때)
국세청에서 시가를 다르게 본다며 추가자료를 요청하면
우선 침착하게 추가자료를 준비하세요. 실거래계약서, 감정평가서, 인근 유사주택의 최근 거래내역 등을 제출하면 됩니다. 제출 자료로 시가를 충분히 소명하면 과세처분을 방어할 근거가 됩니다. 자료 없는 주장만으로는 받아들여지기 어렵습니다.
공시가가 시가보다 높은 특이한 경우
드물게 공시가가 시가보다 높은 사례가 있는데, 이 경우 증여세는 여전히 시가를 기준으로 삼는 게 원칙입니다. 다만 시가를 낮게 잡으려면 객관적 근거로서 감정평가서 등 신뢰 가능한 자료가 반드시 필요합니다. 반대로 공시가가 낮고 실제 시가가 훨씬 높다면, 국세청은 시가를 높게 판단할 가능성이 큽니다.
분쟁이 계속될 때의 절차
과세처분에 이의가 있다면 우선 과세관서에 이의신청·심사를 청구하거나, 불복구제(심판청구·행정소송)를 검토할 수 있습니다. 이 과정에서도 감정평가와 거래사례는 핵심 증거가 됩니다. 절차가 복잡하니 세무사나 변호사와 상의하는 게 안전합니다.
마무리 — 실전 체크리스트와 권장 행동
주택 증여를 준비할 때 기억해야 할 핵심은 간단합니다. 증여세의 기준은 시가이고, 보유세·취득세 등은 대체로 공시가가 기준이 된다는 점을 기본으로 두고 증빙을 튼튼히 하세요. 시가와 공시가 차이가 크다면 감정평가서를 받아두고, 증여계약서와 관련 매매사례를 확보해 두는 것이 불필요한 분쟁과 가산세를 피하는 가장 현실적인 방법입니다. 마지막으로 각종 공제나 특례, 세율 등은 수시로 바뀔 수 있으니 최종 신고 전에는 반드시 최신 법규를 확인하거나 세무전문가와 상담하시길 권합니다.
주택증여세계산에서 가장 중요한 건 '증여 시점의 실질적 가치'를 어떻게 입증하느냐입니다. 이 부분만 명확히 해두면 시가·공시가 때문에 겪는 혼란의 상당 부분이 사라집니다. 필요하시면 귀하의 구체적 사례(공시가·예상 증여가액·지역 등)를 알려주시면, 그에 맞춰 더 구체적인 준비 리스트와 대응 방안을 제안해드릴게요.